五大趨勢(shì)凸顯房地產(chǎn)業(yè)新商機(jī)
近日,王志綱工作室首席策劃師王志綱在北京接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在土地供應(yīng)越來(lái)越緊張的情況下，土地的問題將會(huì)困擾發(fā)展商，今后兩三年，至少70％的房地產(chǎn)公司會(huì)由于拿不到土地而歇業(yè)或者轉(zhuǎn)行。
王志綱表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)至少還有近20年的黃
金時(shí)段，但行業(yè)洗牌的周期將越來(lái)越短，從5年一輪發(fā)展為2年一次。屆時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的操作模式和存在形態(tài)都將發(fā)生很大改變。房地產(chǎn)在土地、重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、操作模式等方面會(huì)呈現(xiàn)五大商機(jī)。
今年將有30％的房產(chǎn)公司關(guān)門
王志綱認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)真正的高速發(fā)展，是在1998年底到2003年。住房實(shí)物分配制度徹底結(jié)束，整個(gè)金融行業(yè)幾乎毫不例外地紛紛開辦房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始空前繁榮。
他表示，房地產(chǎn)已經(jīng)成為支柱性產(chǎn)業(yè)，直接拉動(dòng)了很多行業(yè)的發(fā)展。短短五六年，中國(guó)的房地產(chǎn)水平迅速提高。但是，從2003年下半年開始，爭(zhēng)論出現(xiàn)了。有人認(rèn)為，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫化。在這樣的背景下，國(guó)家宏觀政策開始出現(xiàn)了變化。首先，中央開始有了土地的招標(biāo)、拍賣和公開化、限量化，在這樣的背景下，開發(fā)商比的不是誰(shuí)把房子蓋得好，而是比誰(shuí)能夠拿到土地。這時(shí)，土地的商業(yè)價(jià)值就顯得非常重要。在土地供應(yīng)越來(lái)越緊張的情況下，土地的問題將會(huì)困擾發(fā)展商，今后三年，至少70％的房地產(chǎn)公司會(huì)由于拿不到土地而歇業(yè)或者轉(zhuǎn)行。
對(duì)于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，王志綱分析認(rèn)為，從目前來(lái)看，在宏觀調(diào)控下，地產(chǎn)商的利潤(rùn)下降了30％左右，估計(jì)2006年將有30％的房企被淘汰。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，發(fā)展商已經(jīng)完成了原始積累。如富力發(fā)展到今天已有幾十億元資產(chǎn)，再如合生，現(xiàn)在已是“巨無(wú)霸”型企業(yè)，去年在全國(guó)開發(fā)面積達(dá)100萬(wàn)平方米，而這些都需要資金的支持。相比以前房地產(chǎn)企業(yè)“四兩撥千斤”，三五百萬(wàn)元就可以操作一個(gè)樓盤�，F(xiàn)在的房地產(chǎn)都是巨人、大象的“游戲”，需要雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，沒有三五億元的資金，根本就不敢做房地產(chǎn)，進(jìn)入門檻逐漸提高。
后大盤時(shí)代即將到來(lái)
王志綱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)至少還有20年的黃金時(shí)段，但行業(yè)洗牌的周期越來(lái)越短，從5年一輪發(fā)展為2年一次。屆時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的操作模式和存在形態(tài)都將發(fā)生很大改變。如大盤、超大盤的操作模式將是“昨天的玩法”，前大盤時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，后大盤時(shí)代來(lái)臨，城市運(yùn)營(yíng)商將會(huì)在未來(lái)三五年之內(nèi)大展宏圖。
中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的20多年里，基本上是一種速度型的、粗放的、低檔次的，靠土地增量不斷放大所獲得的發(fā)展。而后大盤時(shí)代，房地產(chǎn)的“大鱷”們可能不再純粹做住宅開發(fā)了，而是有專業(yè)背景、產(chǎn)業(yè)資源、關(guān)聯(lián)性效應(yīng)的，政府比較支持的，也許他們會(huì)迅速地超過萬(wàn)科、順馳等大牌房企。因?yàn)槁斆鞯拈_發(fā)商已經(jīng)開始意識(shí)到在下一步的城市化過程當(dāng)中，政府既不能缺位，也不能越位，政府要當(dāng)好“游戲規(guī)則”的制定者，通過市場(chǎng)化的力量獲得雙贏。在這一歷史背景下會(huì)有很多運(yùn)營(yíng)商浮出水面，住宅開發(fā)商將會(huì)退居二線。所以很敏感的潘石屹意識(shí)到后，在報(bào)紙上聲明不再做住宅地產(chǎn)要轉(zhuǎn)行做商業(yè)地產(chǎn)，這就是“明天的故事”。
地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)五大趨勢(shì)
對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)，王志綱認(rèn)為，房地產(chǎn)將在土地、重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、操作模式等方面呈現(xiàn)巨大商機(jī)。而具有中國(guó)特色的“國(guó)土整治運(yùn)動(dòng)”將引發(fā)無(wú)限商機(jī)。其關(guān)鍵詞就是“新農(nóng)村運(yùn)動(dòng)”、“新鄉(xiāng)村運(yùn)動(dòng)”。這意味著中國(guó)的房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，并將出現(xiàn)五大發(fā)展趨勢(shì)。
第一個(gè)趨勢(shì)：房地產(chǎn)會(huì)變成真正的泛地產(chǎn)。這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)不再是簡(jiǎn)單的住宅地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、甚至工業(yè)地產(chǎn)等全面興起。
第二個(gè)趨勢(shì)：中國(guó)的地產(chǎn)開發(fā)模式會(huì)出現(xiàn)大裂變。一方面,所有的房地產(chǎn)商都要面對(duì)一個(gè)戰(zhàn)略的問題；另一方面,所有的城市都有一個(gè)裂變與升級(jí)的問題。未來(lái)20年,中國(guó)城市化率將從現(xiàn)在的29％升至70％,也就是說有3億人口要進(jìn)入城市。這個(gè)城市化運(yùn)動(dòng)會(huì)使所有的城市重新洗牌。
第三個(gè)趨勢(shì)：環(huán)渤海地區(qū)將成為中國(guó)未來(lái)的一個(gè)新熱點(diǎn)。繼長(zhǎng)三角這臺(tái)“發(fā)動(dòng)機(jī)”之后,中國(guó)現(xiàn)在又裝上了第四臺(tái)“發(fā)動(dòng)機(jī)”，即環(huán)渤海地區(qū)。環(huán)渤海以京、津、唐地區(qū)為核心，輻射遼東半島和山東半島，是中國(guó)最大的物流中心，甚至還帶動(dòng)華北、東北、西北。天津、唐山的房地產(chǎn)開發(fā)相比珠三角、長(zhǎng)三角還有很大差距。
第四個(gè)趨勢(shì)：城市運(yùn)營(yíng)商在未來(lái)三到五年內(nèi)會(huì)大展宏圖。現(xiàn)在很多城市運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)成功并浮出水面了。比如浙江宋城集團(tuán)搞的世界休閑園。由民營(yíng)企業(yè)來(lái)倡導(dǎo)的世界休博會(huì),并通過休博會(huì)來(lái)支撐打造東方休閑之都的夢(mèng)想。在城市化的過程中,政府將許多原本是公益性的項(xiàng)目交給企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作,追求政府、社會(huì)、企業(yè)獲得共贏的目標(biāo)。
第五個(gè)趨勢(shì)：大地產(chǎn)時(shí)代呼喚大整合，托管公司開始浮出水面。今天的中國(guó)，每個(gè)項(xiàng)目由一個(gè)企業(yè)從頭干到尾的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。房地產(chǎn)行業(yè)的分工和協(xié)作將越來(lái)越清晰，各類相關(guān)企業(yè)將形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。
王志綱表示，從2006年至2010年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上、中、下游的整合將是中國(guó)房地產(chǎn)的主旋律，“有錢的出錢，有力的出力，有地的出地”。（洛濤）
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